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bifa·必发(中国)唯一官方网站|铃木亚美|房地产的宏观叙事正在发生巨变

　　比如◈★ღ✿，5月15日的城市更新新政◈★ღ✿，主基调是“能不拆◈★ღ✿、就不拆”bifa·必发(中国)唯一官方网站◈★ღ✿，本质上就是缩减未来的供给◈★ღ✿。大拆◈★ღ✿，短期内会带动市场需求◈★ღ✿，但拆迁的成本是个无底洞◈★ღ✿，未来必然以更大的供应来买单◈★ღ✿。

　　比如◈★ღ✿，越来越多的城市◈★ღ✿，新增供地实施现房销售◈★ღ✿，也是控制供给◈★ღ✿。因为◈★ღ✿，从拿地到销售的周期来看◈★ღ✿，期房需要6个月-18个月◈★ღ✿，而现房需要18个月-36个月◈★ღ✿，供给周期拉长了◈★ღ✿，供给规模也下降了◈★ღ✿。

　　比如◈★ღ✿，5月1日生效的《住宅项目规范》◈★ღ✿，不管是3米层高限制◈★ღ✿，还是80米单体高度限制◈★ღ✿，也都是控制新增商品房◈★ღ✿。

　　比如◈★ღ✿，各地都在供给低密度地块◈★ღ✿。4月份◈★ღ✿，热点30城新增供地容积率为1.94◈★ღ✿，连续9个月低于2.0◈★ღ✿。

　　如果看4月的数据◈★ღ✿，依旧遵循着控制供给的思路◈★ღ✿。4月份◈★ღ✿，全国房屋新开工规模4840万平方米◈★ღ✿，同比下降22%◈★ღ✿，为2019年以来单月新低◈★ღ✿。今年1-4月◈★ღ✿，房屋新开工1.8亿平方米◈★ღ✿，仅为同期新房交易量的63%◈★ღ✿。1-4月份◈★ღ✿，全国土地成交建面1.7亿平方米◈★ღ✿，仅为同期新房交易量的62%◈★ღ✿。

　　事实上◈★ღ✿，从2022年开始◈★ღ✿，全国土地出让面积小于新开工面积◈★ღ✿、新开工面积小于销售面积◈★ღ✿，这样的主动或被动紧缩增量◈★ღ✿，已持续了三年多◈★ღ✿。当前◈★ღ✿，新房销售面积已降到阶段性的历史低位◈★ღ✿，热点城市新房库存消化周期普遍回到安全区（18个月以内）◈★ღ✿，新房市场的底部似乎已若隐若现了◈★ღ✿。

　　今年以来◈★ღ✿，月度销售的跌幅◈★ღ✿，已降至3%以内铃木亚美◈★ღ✿。1-4月份◈★ღ✿，全国新房销售面积◈★ღ✿、金额同比跌幅分别为-2.8%◈★ღ✿、-3.2%◈★ღ✿。考虑到正常的拆迁◈★ღ✿，改善需求的增长等◈★ღ✿，跌无可跌◈★ღ✿，新房筑底是有信心的铃木亚美◈★ღ✿。

　　照理来说◈★ღ✿，新房市场筑底◈★ღ✿，会传导至开工端◈★ღ✿，至少开工跌幅会收窄◈★ღ✿。但是◈★ღ✿，供给端却义无反顾地继续下坠◈★ღ✿。就拿4月份的全国数据来看bifa·必发(中国)唯一官方网站◈★ღ✿，房屋新开工面积下跌幅度高达-23.8%◈★ღ✿。而且◈★ღ✿，新开工20%以上的同比跌幅◈★ღ✿，已经持续了34个月◈★ღ✿。这导致◈★ღ✿，供给和需求端可能形成了剪刀差（上图）◈★ღ✿！

　　当然◈★ღ✿，这其中有“旧库存”的影响◈★ღ✿，也就是2022年及之前开工的新项目◈★ღ✿。我们对房地产的分析◈★ღ✿，要从2022年做新老划段◈★ღ✿。2022年及之前◈★ღ✿，商品房市场仍为资产属性驱动下的“高周转”市场◈★ღ✿；2022年之后◈★ღ✿，则是居住属性下的“高品质”市场◈★ღ✿。房子属性的逆转◈★ღ✿，导致旧库存很难去化◈★ღ✿。

　　根据克而瑞的统计◈★ღ✿，2024年50家典型上市房企的库存（土地◈★ღ✿、在建◈★ღ✿、竣工）连续三年下降◈★ღ✿，但已竣工存货较年初提升5.6个百分点◈★ღ✿，占比为27%◈★ღ✿，接近三成◈★ღ✿，达到近五年来的最高值◈★ღ✿。

　　简单来讲◈★ღ✿，房子去化速度下降◈★ღ✿，开发商自然放缓开工◈★ღ✿。但事实上◈★ღ✿，这几年一直在消化旧库存bifa·必发(中国)唯一官方网站◈★ღ✿。比如◈★ღ✿，民营房企的已竣工存货规模出现负增长◈★ღ✿，国企已竣工存货规模还在上升◈★ღ✿，但已经在做新老划断◈★ღ✿，即一边去化旧库存◈★ღ✿，另一边则大力开新局◈★ღ✿，靠高品质住房的新赛道◈★ღ✿，来填补业绩◈★ღ✿。

　　比如◈★ღ✿，当下“保交房”在预售资金层面的监管非常严格了◈★ღ✿，不用担心新增烂尾bifa·必发(中国)唯一官方网站◈★ღ✿。从品质上来讲◈★ღ✿，各地新房增量供给全面向“高品质”的赛道转型◈★ღ✿：比如区位上回归中心区◈★ღ✿，开发主体上◈★ღ✿，基本以国央企为主◈★ღ✿，产品上在户型设计◈★ღ✿、配套设施◈★ღ✿、园林景观◈★ღ✿、社区服务等方面全面内卷◈★ღ✿。

　　因此◈★ღ✿，新房供给侧的创新◈★ღ✿，正在成为其稳定的底气◈★ღ✿。比如◈★ღ✿，4月份重点城市新房平均去化率达到37%◈★ღ✿，同比去年4月上升13个百分点◈★ღ✿。成都◈★ღ✿、长沙◈★ღ✿、郑州等城市◈★ღ✿，典型项目的去化率超过60%◈★ღ✿。

　　近期◈★ღ✿，笔者不管走到哪里调研◈★ღ✿，谈到市场行情时◈★ღ✿，行业管理部门都在讲一个现象◈★ღ✿，改善型的产品特别受欢迎◈★ღ✿，甚至爆出“日光”◈★ღ✿。那么问题来了◈★ღ✿，既然供给侧迎合需求侧◈★ღ✿，给行业带来了生机◈★ღ✿，新房市场的底部不远了◈★ღ✿，为何在开工端◈★ღ✿、供地端◈★ღ✿，未迎来止跌拐点◈★ღ✿，反而继续大幅紧缩？

　　其实◈★ღ✿，一些改善盘的热销◈★ღ✿，更多停留在“个案”的点上◈★ღ✿，“小众化”的特征很明显◈★ღ✿。即便如此◈★ღ✿，开发商仍旧战战兢兢◈★ღ✿。即便热销◈★ღ✿，开发商依旧高举“快周转”的大旗◈★ღ✿。比如◈★ღ✿，郑州热销的“网红盘”——中原颂和超总二期◈★ღ✿，都是所谓的“第四代”住宅◈★ღ✿，前者为去年10月拿地◈★ღ✿，今年3月底实景示范区展示◈★ღ✿，紧接着开盘◈★ღ✿，4月底快清盘◈★ღ✿，从拿地到清盘◈★ღ✿，总共只有7个月◈★ღ✿。

　　位于高铁东站的超总二期为去年年底拿地◈★ღ✿，今年4月底开盘◈★ღ✿，一共8栋楼◈★ღ✿，3栋楼快卖完了◈★ღ✿，4个月卖了快1/2◈★ღ✿，马上又加推两栋楼◈★ღ✿。为何◈★ღ✿，高品质的项目不细细打磨◈★ღ✿，反而要急着清盘呢？

　　一是bifa·必发(中国)唯一官方网站◈★ღ✿，开发商都知道◈★ღ✿，当下的改善型市场是“小众”的◈★ღ✿，而且产品升级换代很快◈★ღ✿，参与的企业不得不在“全面内卷”的道路上玩儿命狂奔◈★ღ✿，靠短暂的优势（比如户型设计◈★ღ✿、得房率◈★ღ✿、外立面◈★ღ✿、景观园林等）◈★ღ✿，获得市场的份额◈★ღ✿。为何说短暂的优势呢？因为◈★ღ✿，这种优势形成的竞争差距◈★ღ✿，被居后的友商模仿而迅速拉平◈★ღ✿，产品好不容易形成的蓝海机会◈★ღ✿，因为被抹平而陷入到红海中◈★ღ✿。

　　二是◈★ღ✿，所谓的第四代住宅◈★ღ✿，尽管在空中花园◈★ღ✿、大露台◈★ღ✿、大飘窗等新颖的设计◈★ღ✿，但其最大的竞争优势◈★ღ✿，就是“高得房率”◈★ღ✿。后者等于变相的价格优势◈★ღ✿，这就将营销殊途同归至价格层面的传统打法◈★ღ✿。

　　如此一来◈★ღ✿，开发商主导的新房层面的供给侧创新◈★ღ✿，很大程度上仍以规模再生产为主的产能扩张◈★ღ✿。要命的是◈★ღ✿，这一做法显得“不讲武德”◈★ღ✿，直接拖累了在售的其他新房◈★ღ✿，特别是2022年之前供地的“旧库存”◈★ღ✿，这些项目不仅得房率低◈★ღ✿，在户型设计◈★ღ✿、建筑用材等方面◈★ღ✿，也有明显的劣势◈★ღ✿。

　　面对压倒性的优势◈★ღ✿，新房“旧库存”只有降价的份儿◈★ღ✿。这在近期的数据中折射的非常明显◈★ღ✿。今年一季度◈★ღ✿，全国新房住宅销售金额跌幅始终小于销售面积跌幅◈★ღ✿，意味着房价开始反弹了◈★ღ✿。从简单均价来看◈★ღ✿，1-2月份◈★ღ✿、1-3月份◈★ღ✿，新房均价分别上涨3.1%和1.6%◈★ღ✿，可见高品质住宅有稳房价的效果◈★ღ✿。

　　但1-4月份◈★ღ✿，全国新房销售金额跌幅◈★ღ✿，再次大于销售面积跌幅◈★ღ✿，意味着新房价格的稳定性下降◈★ღ✿。即便有高品质住宅的拉升◈★ღ✿，但新房整体的简单均价反弹的动力减弱了（1-4月份同比仅为0.3%）◈★ღ✿。主要原因就在于◈★ღ✿，高品质住宅横冲直撞地强势入场◈★ღ✿，对新房“旧库存”的降维打击◈★ღ✿。

　　还不止于此◈★ღ✿，近期二手房市场有两个新变化◈★ღ✿：一是挂牌量上升了◈★ღ✿，二是价格跌幅扩大了◈★ღ✿。根据中信证券统计◈★ღ✿，截至2025年5月18日◈★ღ✿，140个样本城市挂牌量为521.7万套◈★ღ✿，周度环比增长0.2%◈★ღ✿，较年初增长5.8%◈★ღ✿，仍维持高位铃木亚美◈★ღ✿。近期铃木亚美◈★ღ✿，新的现象是大户型的二手房◈★ღ✿、甚至二手豪宅挂牌增加了◈★ღ✿。

　　其中◈★ღ✿，既有低价挂牌房源持续被消耗◈★ღ✿，也有置换需求增加◈★ღ✿，但不容忽视的是◈★ღ✿，高品质新房对二手房（特别是大户型二手房或次新房）的冲击◈★ღ✿，使业主产生了资产腾挪的想法◈★ღ✿。但这对价格稳定是不利的◈★ღ✿。4月份◈★ღ✿，70城二手房价格指数环比下跌0.4%◈★ღ✿，相比上月的-0.2%明显扩大铃木亚美◈★ღ✿。其中◈★ღ✿，一线

　　我们要厘清一个问题bifa·必发(中国)唯一官方网站◈★ღ✿，就是有关“好房子”◈★ღ✿，开发商层面的探索（比如第四代住宅）和政府层面的探索（比如《住宅项目规范》）◈★ღ✿，是同步展开的◈★ღ✿。所谓第四代住宅◈★ღ✿、高品质住宅等◈★ღ✿，它们是“好房子”◈★ღ✿，但其着力点在“卷上限”◈★ღ✿，比如得房率◈★ღ✿、空中露台◈★ღ✿、外立面◈★ღ✿、建筑材料等◈★ღ✿。

　　但这部分需求◈★ღ✿，很难支撑庞大的楼市体量◈★ღ✿。而且◈★ღ✿，当开发商都在追逐这个份额◈★ღ✿，加上很多地方的国企地产◈★ღ✿、城投等◈★ღ✿，还承担着稳楼市◈★ღ✿、稳地市的兜底责任bifa·必发(中国)唯一官方网站◈★ღ✿，很多地产项目就不得不上马铃木亚美◈★ღ✿，比如这几年的“托底拿地”◈★ღ✿，存量项目批量调整规划（非住改住◈★ღ✿、一般项目转向高品质项目）◈★ღ✿，同质化供应◈★ღ✿，迭代速度加快◈★ღ✿。结局是◈★ღ✿，很难避免价格上的竞争◈★ღ✿，很难避免对旧库存和二手房的冲击◈★ღ✿。bf88必全站登入◈★ღ✿，必发唯一中国官方网站◈★ღ✿。必发bf88唯一官网登录◈★ღ✿，bifaVIP认证◈★ღ✿。必发bf88◈★ღ✿，